來(lái)源：商訊精選

見(jiàn)慣了A股莊家割小散的韭菜，卻沒(méi)想到富人也會(huì)被割韭菜……

繼泰禾集團(tuán)開(kāi)發(fā)的北京院子成了爛尾工程，近日，位于北京東三環(huán)的一處豪宅項(xiàng)目，也成了爛尾，120名購(gòu)房者成了“上訪(fǎng)者”。

千萬(wàn)元豪宅成爛尾工程

周末，《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》報(bào)道的北京山水文園千萬(wàn)級(jí)豪宅合同騙局的文章在微信群里廣為流傳。曾經(jīng)在北京生活多年的基金君簡(jiǎn)直被震驚到了下巴！山水文園作為北京十大豪宅之一，綠化率高達(dá)40%，小區(qū)內(nèi)還擁有3.1萬(wàn)平方人工湖，曾經(jīng)連續(xù)兩次獲得“綠色奧斯卡”之稱(chēng)的“國(guó)際花園社區(qū)全球金獎(jiǎng)”，火爆北京樓市16年之久。

出事的正是2019年5月開(kāi)始預(yù)售的北京山水文園·九御項(xiàng)目。

據(jù)《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》報(bào)道，2019年7月，黃先生以1200萬(wàn)元全款購(gòu)得山水文園五期九御二段房產(chǎn)一處，約定今年10月份精裝交付，但到了今年11月，他等來(lái)的卻是所購(gòu)房產(chǎn)證照不全、且被債權(quán)方長(zhǎng)城新盛信托申請(qǐng)查封，近期面臨司法拍賣(mài)的窘境。

根據(jù)網(wǎng)友爆料，目前所有的工程都已經(jīng)停工。

（圖片來(lái)源于微博網(wǎng)友）

與黃先生相同遭遇的有120戶(hù)購(gòu)房者，在數(shù)次集體維權(quán)、信訪(fǎng)后僵局難破，只有無(wú)助地排隊(duì)等候司法訴訟，以期迎來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)。據(jù)了解，在這120戶(hù)購(gòu)房者中，少則有付了600多萬(wàn)首付款的業(yè)主，也有一口氣付了7000多萬(wàn)的業(yè)主。

這些千萬(wàn)富翁是如何上當(dāng)?shù)模?/span>

據(jù)了解，山水文園五期九御從2014年開(kāi)始建設(shè)，2016年主體8棟樓就已經(jīng)基本建成。在有現(xiàn)房展示和開(kāi)發(fā)商承諾2019年5月補(bǔ)簽購(gòu)房合同、且2020年5月和10月分兩批交付房屋的情況下，一百多戶(hù)購(gòu)房者自2018年至2019年，先后與山水文園集團(tuán)旗下的凱亞地產(chǎn)簽訂了不同版本的《購(gòu)房意向協(xié)議書(shū)》和《借款合同》，付款比例40%~100%不等，付款金額少則6百多萬(wàn)元，多則近億元。

據(jù)公開(kāi)資料顯示，2019年年初山水文園·九御公開(kāi)推盤(pán)的分別為塔樓20#、28#，板樓18#、19#、29#、30#，雙拼別墅17#、31#，面積為146~495平方米。均價(jià)8.5萬(wàn)~10萬(wàn)元/平方米，總價(jià)1200萬(wàn)元起，預(yù)計(jì)交付時(shí)間為2020年5月31日。

事實(shí)上，凱亞地產(chǎn)并沒(méi)有獲得全部預(yù)售許可證。根據(jù)北京住建委官網(wǎng)顯示，只有19號(hào)樓的52套是拿到預(yù)售許可證的，其他的樓都沒(méi)有拿到。

來(lái)源：北京市住建委官網(wǎng)

而此次受波及爛尾無(wú)法交付的是二段共8棟樓，涉及約120戶(hù)。“其余公開(kāi)銷(xiāo)售樓棟并未取得預(yù)售許可證，而是套用19號(hào)樓棟預(yù)售許可證。”上述受訪(fǎng)的黃先生說(shuō)。

沒(méi)有預(yù)售許可證，就無(wú)法進(jìn)行網(wǎng)簽，為何購(gòu)房者還是心甘情愿地掏出成百上千萬(wàn)的真金白銀呢？

根據(jù)黃先生提供的凱亞地產(chǎn)與其簽署的《購(gòu)房意向協(xié)議書(shū)》和《借款合同》顯示，原來(lái)買(mǎi)賣(mài)雙方為了規(guī)避無(wú)預(yù)售證無(wú)法網(wǎng)簽備案的潛在風(fēng)險(xiǎn)，采取先簽訂《借款合同》、后簽訂《購(gòu)房意向協(xié)議書(shū)》的做法。

簡(jiǎn)單一句話(huà)，就是購(gòu)房者先借錢(qián)給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商以以物抵償?shù)姆绞剑逊孔印百u(mài)”給購(gòu)房者。這樣的做法給購(gòu)房者今日維權(quán)無(wú)門(mén)埋下了隱患。

據(jù)多位受訪(fǎng)業(yè)主介紹，目前的現(xiàn)狀是，對(duì)于多數(shù)業(yè)主以合同詐騙為由尋求公安部門(mén)介入，但朝陽(yáng)區(qū)經(jīng)偵支隊(duì)不予立案。朝陽(yáng)區(qū)房管局于今年9月18日回復(fù)稱(chēng)，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的問(wèn)題可向不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)中心咨詢(xún)；北京市自然資源和規(guī)劃局朝陽(yáng)分局回應(yīng)稱(chēng)，僅簽訂《購(gòu)房意向協(xié)議書(shū)》，未簽訂《北京市商品房現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)合同》，需購(gòu)房者（或委托律師）持有相關(guān)材料到不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)中心進(jìn)行查詢(xún)是否有登記（無(wú)法查詢(xún)抵押登記的抵押信息），律師可查詢(xún)查封登記或者限制處分機(jī)關(guān)名稱(chēng)；

北京市朝陽(yáng)區(qū)人民政府南磨房地區(qū)辦事處對(duì)此事，則表示不予受理。

千萬(wàn)房產(chǎn)早已被抵押，購(gòu)房者錢(qián)房?jī)煽?/span>

上述120名購(gòu)房者在不斷地上訪(fǎng)和查詢(xún)中才發(fā)現(xiàn)，他們所購(gòu)買(mǎi)地房子在就在購(gòu)房之前，就被抵押出去了。

2016年11月22日，山水文園集團(tuán)委托長(zhǎng)城新盛信托成立長(zhǎng)城新盛?北京山水文園特定資產(chǎn)收益權(quán)單一資金信托項(xiàng)目，信托38億元，期限5年，交易對(duì)手為山水文園凱亞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司及共同債務(wù)人山水文園凱湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，抵押物正是包括山水文園（五期）九御二段在內(nèi)的多處資產(chǎn)。

根據(jù)長(zhǎng)城新盛信托今年3月的公告顯示，當(dāng)時(shí)其債權(quán)本金余額31.4億元，其中包括2019年11月21日山水文園到期應(yīng)還尚未歸還的本金1億元。

抵押情況方面，其中山水文園五期九御二段86229.69平方米在建工程及相應(yīng)的43982.72平方米住宅和地下車(chē)庫(kù)用途的國(guó)有出讓土地使用權(quán)。其中17、18、19、20、31號(hào)樓已辦理現(xiàn)房抵押，合計(jì)46699.69平方米，恰好是被山水文園套用預(yù)售證，簽訂陰陽(yáng)合同已銷(xiāo)售的部分。

該債權(quán)資產(chǎn)處置方式為，協(xié)議轉(zhuǎn)讓、拍賣(mài)、要約邀請(qǐng)競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)讓、掛牌轉(zhuǎn)讓及其他處置方式等。因此，有了長(zhǎng)城新盛信托在前，這120戶(hù)購(gòu)房者成了輪候債權(quán)人。換句話(huà)說(shuō)，長(zhǎng)城新盛信托有權(quán)處理這些被抵押的房產(chǎn)，在結(jié)余的情況下，才能把部分購(gòu)房款作為債務(wù)償還給購(gòu)房者。至于，購(gòu)房者的要房訴求主張那就幾乎是不可能的了。

目前信托公司已經(jīng)申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行公證，并且已經(jīng)進(jìn)入執(zhí)行階段。

泰禾北京院子開(kāi)盤(pán)兩年，2000萬(wàn)豪宅成爛尾

今年北京的新房市場(chǎng)，出現(xiàn)了幾起比較出名的爛尾事件。除了山水文園九御之外，還有泰禾北京院子、泰禾金府大院，都是千萬(wàn)元以上的豪宅，被坑的都是有錢(qián)人。

10月30日的央視財(cái)經(jīng)欄目，對(duì)于泰禾北京院子做了報(bào)道，標(biāo)題是《泰禾麗景家園 “限競(jìng)房”變“陷阱房”》。在這則報(bào)道里，央視財(cái)經(jīng)提到北京泰禾麗景家園的400位業(yè)主，花了上千萬(wàn)元資金買(mǎi)的房子已經(jīng)成了他們最大的煩心事。

2018年10月，泰禾麗景家園以6.7萬(wàn)元的均價(jià)入市銷(xiāo)售，如今兩年過(guò)去了，離交房只剩8個(gè)多月時(shí)間，整個(gè)項(xiàng)目卻還有相當(dāng)一部分樓棟只挖了個(gè)基坑，施工基本處于停滯狀態(tài)，而周邊同期開(kāi)盤(pán)的同類(lèi)型項(xiàng)目進(jìn)度要快得多。在業(yè)主今年的第三次維權(quán)中，北京院子二期業(yè)主就發(fā)現(xiàn)自己的購(gòu)房款被泰禾用20多個(gè)馬甲賬戶(hù)騙走了70億。而項(xiàng)目承接方卻因?yàn)殄X(qián)款遲遲不到位，而暫停施工。

除此之外，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，泰禾集團(tuán)在全國(guó)有40多個(gè)項(xiàng)目爛尾，涉及上萬(wàn)名業(yè)主。而根據(jù)泰禾集團(tuán)三季報(bào)顯示，“公司經(jīng)多方努力籌資，至本報(bào)告披露日，未能完成17泰禾MTN001、18泰禾01、17泰禾MTN002、17泰禾01、18泰禾02、H7泰禾02本息的兌付(詳見(jiàn)公司于巨潮網(wǎng)披露的編號(hào)2020-062號(hào)、2020-068號(hào)、2020-069號(hào)、2020-074號(hào)、2020-078號(hào)、2020-085號(hào)公告)。截至2020年9月30日，公司已到期未歸還借款金額為459.05億元，截至本報(bào)告披露日，公司已到期未歸還借款金額為487.10億元，尚未支付的利息為64.76億元。

此外，公司因子公司未履行還款義務(wù)而被列為被執(zhí)行人，相關(guān)事項(xiàng)可能導(dǎo)致公司持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力存在重大不確定性，提醒廣大投資者注意風(fēng)險(xiǎn)。”